Nebenkosten beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis in der Regel u. a. noch folgende Kos­ten an:

• Grunderwerb­steu­er
• Notargebühren
• Grundbuch­gebüh­ren

Grunderwerbsteuer

"Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kos­ten [...] der zu der Ein­tra­gung er­for­der­li­chen Er­klä­run­gen" (§ 448 Abs. 2 BGB).
Der § 448 Abs. 2 BGB ist dis­po­si­tiv, d. h. prin­zi­pi­ell könn­te im Kauf­ver­trag auch ei­ne an­de­re Kos­ten­ver­tei­lung ver­ein­bart wer­den.
Der Käufer muss, wenn im Kauf­ver­trag von den Be­stim­mun­gen des § 448 Abs. 2 BGB nicht ab­ge­wi­chen wird, folg­lich die Grund­er­werb­steu­er be­zah­len, denn oh­ne die nach Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er vom Fi­nanz­amt aus­ge­stell­te sog. Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung darf das Grund­buch­amt den Käu­fer nicht als neu­en Ei­gen­tü­mer in das Grund­buch ein­tra­gen.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Län­der­steu­er. Sie be­trägt in Mecklenburg-Vorpommern der­zeit 6,0 %. "Die Steu­er be­misst sich nach dem Wert der Ge­gen­leis­tung" (§ 8 Abs. 1 GrEStG).
"Als Gegenleistung gelten bei einem Kauf der Kauf­preis ein­schließ­lich der vom Käu­fer über­nom­me­nen sons­ti­gen Leis­tun­gen und der dem Ver­käu­fer vor­be­hal­te­nen Nut­zun­gen" (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
Im Einzelnen unterliegen somit der Grund­er­werb­steu­er:

• Kaufpreis gemäß notariellem Kauf­ver­trag
• übernommene Verbindlichkeiten (z. B. Grund­schul­den in va­lu­tier­ter Hö­he)
• dem Verkäufer vorbehaltene Nut­zun­gen (z. B. Nieß­brauch­recht, Woh­nungs­recht)
• bei Erwerb eines Erbbau­rechts, die auf die (Rest)Lauf­zeit ka­pi­ta­li­sier­ten Erb­bau­zin­sen
• die Bauerrichtungs­kos­ten, wenn der Er­wer­ber ei­nes Grund­stücks ne­ben dem Kauf­ver­trag ei­nen Bau­ver­trag über die Er­rich­tung ei­nes Ge­bäu­des auf dem er­wor­be­nen Grund­stück mit dem Ver­äu­ße­rer oder ei­nem mit die­sem per­so­nell, wirt­schaft­lich oder durch Ab­spra­chen ver­bun­de­nen Drit­ten ab­schließt (sog. ein­heit­li­ches Ver­trags­werk)

Wichtig für Sie als Käufer ist na­tür­lich auch, was al­les nicht zur Ge­gen­leis­tung und da­mit zur Be­mes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er ge­hört:

• die auf den Erwerb entfallende Grund­er­werb­steu­er
• die Notar- und Grundbuchkosten
• der auf den vereinbarten Kaufpreis ent­fal­len­de Wert des mit­er­wor­be­nen In­ven­tars.
• Ausgleich für eine übernommene In­stand­hal­tungs­rück­stel­lung

Tipp: Führen Sie im Kaufvertrag das mit­ver­kauf­te In­ven­tar (Mö­bel, Gar­ten­ge­rä­te, Vor­hang­stan­gen etc.) auf und ge­ben Sie ei­nen (re­a­lis­ti­schen) Wert da­für an.
Fragen Sie beim Hausverwalter nach, wel­cher Be­trag der an­ge­spar­ten In­stand­hal­tungs­rück­la­ge auf Ih­re zu­künf­ti­ge Woh­nung ent­fällt und neh­men Sie die­sen in den No­tar­ver­trag auf.

Notar- und Grundbuchgebühren

"Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kos­ten der Be­ur­kun­dung des Kauf­ver­trags und der Auf­las­sung, der Ein­tra­gung ins Grund­buch und der zu der Ein­tra­gung er­for­der­li­chen Er­klä­run­gen" (§ 448 Abs. 2 BGB).
Der § 448 Abs. 2 BGB ist, wie be­reits er­wähnt, dis­po­si­tiv, d. h. prin­zi­pi­ell könn­te im Kauf­ver­trag auch ei­ne an­de­re Kos­ten­ver­tei­lung ver­ein­bart wer­den.
Der Käufer muss, wenn im Kaufver­trag von den Be­stim­mun­gen des § 448 Abs. 2 BGB nicht ab­ge­wi­chen wird, folg­lich auch die Kos­ten für fol­gen­de Vor­gän­ge im Zu­sam­men­hang mit ei­nem Im­mo­bi­li­en­kauf tra­gen:

• Entwurf des notariellem Kauf­ver­trags
• Verlesen des notariellem Kauf­ver­trags durch den No­tar
• Bei einem Wohnungskauf Kosten ei­ner even­tu­ell nö­ti­gen Ver­wal­ter­zu­stim­mung ge­mäß (§ 12 WEG)
• Eintragung einer Auflassungs­vor­mer­kung
• Prüfung der Kauf­preis­fäl­lig­keit durch den No­tar
• Löschung einer Auflas­sungs­vor­mer­kung
• Eigentums­um­schrei­bung (Ein­tra­gung des Käu­fers in Ab­tei­lung I des Grund­buchs)

Die Höhe der Notar- und Grund­buch­ge­büh­ren, die im Zu­sam­men­hang mit dem Im­mo­bi­li­en­kauf an­fal­len, ist im Ge­richts- und No­tar­kos­ten­ge­setz (GNotKG) ge­re­gelt.

"Die Gebühren richten sich nach dem Wert, den der Ge­gen­stand des Ver­fah­rens oder des Ge­schäfts hat (Geschäfts­wert), so­weit nichts an­de­res be­stimmt ist. Kos­ten wer­den nach dem Kos­ten­ver­zeich­nis der An­la­ge 1 zu die­sem Ge­setz er­ho­ben" (§ 3 GNotKG).
Die Höhe der Geschäftswert-Ge­bühr wird nach den Vor­schrif­ten des § 34 GNotKG be­rech­net.
In An­la­ge 2 zum Ge­setz fin­den Sie ei­ne Ge­büh­ren­ta­bel­le für Ge­schäfts­wer­te bis 3 Mil­li­o­nen Eu­ro.

"Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sa­che durch den Kauf­preis be­stimmt. Der Wert der vor­be­hal­te­nen Nut­zun­gen und der vom Käu­fer über­nom­me­nen oder ihm sonst in­fol­ge der Ver­äu­ße­rung ob­lie­gen­den Leis­tun­gen wird hin­zu­ge­rech­net. Ist der nach den Sät­zen 1 und 2 er­mit­tel­te Wert nie­dri­ger als der Ver­kehrs­wert, ist der Ver­kehrs­wert maß­ge­bend" (§ 47 GNotKG).
In §§ 52f. GNotKG ist gere­gelt, wie z. B. ei­ne Dienst­bar­keit, ei­ne Real­last und ei­ne über­nom­me­ne Grund­schuld für die Ge­büh­ren­be­rech­nung be­wer­tet wer­den.

Mit meinem Gebühren-Rechner kön­nen Sie die Hö­he Ih­rer No­tar- und Grund­buch­ge­büh­ren leicht be­rech­nen las­sen.

Vom Verkäufer zu tragende Kosten

"Der Verkäufer trägt die Kosten der Über­ga­be der Sa­che" (§ 448 Abs. 1 BGB).
Der § 448 Abs. 1 BGB ist dis­po­si­tiv, d. h. prin­zi­pi­ell könn­te im Kauf­ver­trag auch ei­ne an­de­re Kos­ten­ver­tei­lung ver­ein­bart wer­den.
Der Verkäufer muss, wenn im Kauf­ver­trag von den Be­stim­mun­gen des § 448 Abs. 1 BGB nicht ab­ge­wi­chen wird, so­mit die Kos­ten für fol­gen­de Vor­gän­ge im Zu­sam­men­hang mit ei­nem Im­mo­bi­li­en­ver­kauf tra­gen:

• Löschung von eventuell in Abtei­lung III des Grund­buchs noch ein­ge­tra­ge­nen Grund­schul­den, die nicht vom Käu­fer über­nom­men wer­den sol­len
• Löschung von etwaigen Belas­tun­gen in Ab­tei­lung II des Grund­buchs (z. B. Woh­nungs­recht, Nieß­brauch­recht), die vom Käu­fer nicht über­nom­men wer­den müs­sen
• Vermessungs­kos­ten (bei noch nicht ge­teil­ten Grund­stü­cken)

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